Quanto costa comprare casa: imposte, notaio, agenzia e mutuo

Chi compra casa per la prima volta ragiona su un solo numero: il prezzo richiesto. In realtà quel numero è la base su cui si sommano quattro famiglie di costi. Le imposte dipendono dal tipo di venditore e dall'uso dell'immobile. Notaio e agenzia dipendono dal valore dell'operazione e dal contratto che firmi. Il mutuo porta con sé perizia, istruttoria e un'imposta sostitutiva. Infine ci sono le spese che nessuno scrive nell'annuncio: condominio arretrato, lavori, allacci e trasloco.

La domanda giusta è: quanto mi costa questa casa chiavi in mano, senza sorprese? Le sezioni seguenti costruiscono la risposta voce per voce, distinguendo tre casi: prima casa da privato, seconda casa da privato, immobile da costruttore soggetto a IVA.

Quando il venditore è un privato, o un'impresa che vende in esenzione IVA, si paga l'imposta di registro: 2% con le agevolazioni prima casa, 9% negli altri casi, con un minimo di 1.000 euro. Si aggiungono l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna. La base imponibile non è il prezzo pagato ma il valore catastale, e questo rende la tassazione da privato molto più leggera di quanto le aliquote facciano pensare.

Quando il venditore è un'impresa costruttrice che ha finito i lavori da meno di cinque anni, o che opta per l'imponibilità, si paga invece l'IVA sul prezzo effettivo: 4% per la prima casa, 10% per le altre abitazioni, 22% per gli immobili di lusso nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna. Il passaggio dal valore catastale al prezzo pieno fa una differenza enorme: una casa nuova costa in imposte molte volte più di una casa usata di pari prezzo.

Le agevolazioni prima casa richiedono un immobile non di lusso nel comune in cui hai o trasferirai la residenza entro diciotto mesi, nessun'altra abitazione nello stesso comune e nessun altro immobile agevolato in Italia, salvo rivenderlo nei termini di legge. Se rivendi prima di cinque anni senza ricomprare, paghi la differenza con sanzioni e interessi.

Se l'acquirente è una persona fisica che non agisce come impresa e l'immobile è abitativo, può chiedere nel rogito che l'imposta di registro sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,5 se compri con le agevolazioni prima casa, per 126 in tutti gli altri casi, e al risultato si applica il 2% o il 9%. Poiché le rendite sono quasi sempre molto più basse dei prezzi di mercato, la base imponibile è una frazione del prezzo pagato.

Il prezzo-valore ha due vantaggi ulteriori: dichiarando il prezzo reale nel rogito, l'Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore ai fini del registro, e l'onorario notarile gode di una riduzione di legge. Non si applica agli acquisti con IVA né a chi compra come società o professionista per la propria attività.

L'onorario del notaio non è più tariffato e va concordato liberamente. Nel preventivo trovi tre blocchi: l'onorario, che cresce con valore e complessità dell'atto; le imposte versate per tuo conto, uguali per tutti i notai; le spese vive per visure, copie, trascrizione e voltura. Chiedi almeno due preventivi con le imposte separate dall'onorario. Se c'è un mutuo, l'atto di mutuo è un secondo atto con onorario aggiuntivo.

La provvigione dell'agenzia è di norma tra il 2% e il 4% del prezzo più IVA al 22%, dovuta da ciascuna parte. Matura quando la proposta viene accettata, non al rogito, ed è dovuta solo a un mediatore regolarmente iscritto. Per la prima casa è detraibile dall'imposta sul reddito entro il limite di legge: verifica l'importo aggiornato con il commercialista.

Il mutuo aggiunge tre voci. Perizia e istruttoria sono decise dalla banca e vanno lette nel foglio informativo. L'imposta sostitutiva è fissata dalla legge: 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% negli altri casi, trattenuta dalla banca all'erogazione. Si aggiungono la polizza obbligatoria incendio e scoppio e l'eventuale compenso del mediatore creditizio.

Le spese condominiali arretrate sono la voce più sottovalutata. Chi acquista risponde in solido con il venditore delle quote non pagate dell'anno di gestione in corso e di quello precedente: l'amministratore può chiederle a te, e a te resta solo la rivalsa. Prima della proposta chiedi all'amministratore una dichiarazione scritta su pagamenti, lavori straordinari deliberati e in discussione, e regola nel contratto chi paga le rate deliberate ma non ancora scadute.

La ristrutturazione va stimata da un tecnico prima dell'offerta, non dopo. Impianto elettrico non a norma, caldaia da sostituire, infissi vecchi, bagno da rifare e umidità di risalita spostano il prezzo reale in modo sostanziale. L'attestato di prestazione energetica, obbligatorio già nell'annuncio, ti dice quanto spenderai per riscaldare e quanto peserà una riqualificazione.

Pesano anche le voci minori: allacci e subentri delle utenze, regolarizzazione se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, trasloco e arredo. Sulla seconda casa si paga ogni anno l'IMU. Se l'immobile è affittato, verifica durata e regime fiscale del contratto.

Prendiamo un appartamento in vendita a 200.000 euro, rendita catastale 600 euro, mutuo di 150.000 euro, agenzia al 3% più IVA. Notaio, perizia e istruttoria variano da caso a caso; qui contiamo solo gli importi fissati dalla legge.

Prima casa da privato: valore catastale 600 per 115,5, cioè 69.300 euro; registro al 2% pari a 1.386 euro; ipotecaria e catastale 100 euro; sostitutiva allo 0,25% di 150.000 pari a 375 euro; provvigione 6.000 euro più 1.320 di IVA, cioè 7.320 euro. Totale delle voci certe: 9.181 euro.

Seconda casa da privato: valore catastale 600 per 126, cioè 75.600 euro; registro al 9% pari a 6.804 euro; ipotecaria e catastale 100 euro; sostitutiva al 2% pari a 3.000 euro; provvigione 7.320 euro. Totale: 17.224 euro, quasi il doppio per lo stesso immobile.

Prima casa da costruttore con IVA: 4% su 200.000 euro pari a 8.000 euro; registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna, cioè 600 euro; sostitutiva 375 euro; provvigione 7.320 euro se c'è un'agenzia, zero se compri direttamente. Totale: 16.295 euro con agenzia, 8.975 senza. Su una seconda casa nuova l'IVA salirebbe al 10%, cioè 20.000 euro.

Il prezzo reale è il prezzo richiesto più tutte le voci viste fin qui, meno lo sconto che puoi negoziare, e va calcolato prima della proposta. Leggi la rendita in visura e calcola le imposte con il prezzo-valore: bastano due moltiplicazioni. Aggiungi la provvigione dell'incarico firmato, la sostitutiva e i costi bancari del foglio informativo, due preventivi notarili, la stima dei lavori del tecnico e gli arretrati dichiarati dall'amministratore.

Poi verifica se il prezzo è allineato alla zona o gonfiato: confronta annunci simili per metratura, piano, stato e classe energetica nello stesso quartiere, e guarda da quanto tempo l'immobile è in vendita e se ha già subito ribassi. Un annuncio fermo da mesi lascia spazio a un'offerta più bassa. Strumenti come propia confrontano il prezzo dell'annuncio con il prezzo al metro quadro della zona e recuperano la visura catastale, segnalando le anomalie prima della visita.

Infine i documenti: conformità urbanistica e catastale, certificato di agibilità, visura ipotecaria per ipoteche e pignoramenti, attestato di prestazione energetica. Ogni irregolarità è un costo o un rischio, da tradurre in una riduzione di prezzo o in una clausola nella proposta. Solo ora hai un numero che puoi chiamare prezzo reale.

Checklist prima di fare un'offerta:

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio, di un commercialista o di un avvocato: verifica sempre importi e norme aggiornate prima di firmare.