Documenti da controllare prima di comprare casa: la checklist completa

Il notaio è un pubblico ufficiale terzo, ma di solito interviene dopo il compromesso, quando hai già versato la caparra. Verifica identità e capacità delle parti, regime patrimoniale, continuità delle trascrizioni nel ventennio, assenza di ipoteche e pignoramenti, presenza dell'APE e dichiarazioni urbanistiche e catastali rese in atto dal venditore. Non entra però in casa con un metro in mano: la corrispondenza fisica tra immobile e progetti depositati è una verifica tecnica, non giuridica.

La sequenza corretta è: raccogliere i documenti prima della proposta, far leggere titoli edilizi e planimetrie a un geometra o architetto di fiducia, inserire nel compromesso una clausola che subordini la vendita alla regolarità di ciò che non hai potuto verificare. Molti notai offrono una relazione preliminare già prima del compromesso: costa una frazione della parcella e spesso vale il prezzo.

L'atto di provenienza è il documento con cui il venditore è diventato proprietario: un rogito di compravendita, una dichiarazione di successione con relativa accettazione di eredità, un atto di donazione, un decreto di trasferimento del tribunale se la casa viene da un'asta. Chiedilo subito; se è stato smarrito, il notaio ne recupera copia dai repertori o dalla conservatoria.

Leggilo per intero: descrizione, dati catastali, servitù (di passaggio, di veduta, di condotta), patti e vincoli trascritti, quota di proprietà. Chi possiede solo la metà non può vendere l'intero senza gli altri comproprietari. Se la provenienza è una successione, verifica che l'accettazione di eredità sia trascritta: senza, la catena dei passaggi è interrotta e va sanata prima del rogito.

Attenzione alle donazioni: i legittimari del donante possono impugnarle entro dieci anni dall'apertura della successione, e comunque entro vent'anni dalla trascrizione. Per questo molte banche esitano a finanziare un immobile donato di recente.

La visura catastale riporta intestatari, foglio, particella e subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita. Si ottiene sui servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (Sister per i professionisti), agli sportelli catastali o tramite propia, che recupera la visura catastale e legge i documenti caricati segnalando le anomalie. Per il proprietario è gratuita; per gli altri costa pochi euro per documento.

La planimetria è il disegno depositato dell'unità: può richiederla solo il titolare o un tecnico delegato, quindi falla chiedere al venditore. Confrontala stanza per stanza con lo stato reale: una parete spostata, una veranda chiusa o un bagno aggiunto sono difformità da regolarizzare prima del rogito con una pratica DOCFA, spesso preceduta da una pratica edilizia.

Dal 1° luglio 2010 il venditore deve dichiarare in atto che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto, altrimenti l'atto è nullo. Controlla anche la rendita: con il prezzo-valore l'imposta di registro si calcola sulla rendita moltiplicata per 115,5 per la prima casa e per 126 negli altri casi, quindi un errore catastale pesa anche sulle tasse.

L'ispezione ipotecaria, detta anche visura ipotecaria, si effettua presso la Conservatoria (oggi servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) e rivela ciò che è stato iscritto o trascritto sull'immobile o contro il proprietario: ipoteche volontarie, giudiziali o legali, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù, fondi patrimoniali. Si richiede online per nominativo o per immobile, pochi euro per formalità, oppure tramite un visurista.

L'ipoteca per il mutuo del venditore è normale e si estingue al rogito: il notaio trattiene dal prezzo la somma per chiudere il debito e la banca rilascia l'assenso alla cancellazione. Pignoramenti e ipoteche giudiziali, invece, segnalano un venditore in difficoltà e vanno chiusi prima di firmare, mai dopo. Verifica che non sia trascritto un compromesso a favore di un altro acquirente e chiedi un'ispezione aggiornata il giorno del rogito: tra la prima visura e la firma possono passare mesi.

Conformità urbanistica significa che l'immobile è stato costruito e modificato con i permessi giusti: licenza o concessione edilizia per i fabbricati successivi al 1° settembre 1967, poi permesso di costruire, SCIA, CILA per le opere interne, eventuali condoni o sanatorie. Per le costruzioni anteriori al 1967 basta la dichiarazione del venditore, ma le modifiche successive devono comunque essere autorizzate.

I titoli si ottengono con un accesso agli atti all'ufficio tecnico del Comune, che ha trenta giorni per rispondere e chiede diritti di segreteria variabili; il venditore può consegnare ciò che possiede, ma fa fede il fascicolo comunale. Un tecnico confronta l'ultimo progetto approvato con lo stato reale: gli abusi non sanabili rendono l'immobile invendibile, quelli sanabili costano tempo e denaro da negoziare sul prezzo.

Chiedi anche il certificato di agibilità (oggi segnalazione certificata): attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Non è indispensabile per il rogito, ma la sua assenza abbassa il valore e complica l'affitto. Infine l'APE: obbligatorio già in annuncio, allegato all'atto, valido dieci anni, a carico del venditore e redatto da un certificatore abilitato.

In condominio chiedi all'amministratore quattro documenti: regolamento con tabelle millesimali, ultimi due bilanci approvati con il riparto, verbali delle ultime assemblee e attestazione dello stato dei pagamenti del venditore e delle liti in corso, che è tenuto a rilasciare. Il regolamento contrattuale può vietare affitti brevi, animali o attività professionali: leggilo prima di progettare la tua vita nella casa.

Le spese arretrate sono la trappola più frequente: chi compra risponde in solido con il venditore delle quote non pagate dell'anno in corso e di quello precedente. Se il venditore sparisce, il condominio può chiederle a te. Fai inserire nel compromesso l'obbligo di saldare tutto entro il rogito e chiedi una dichiarazione liquidatoria aggiornata il giorno della firma.

Per i lavori straordinari già deliberati (facciata, tetto, ascensore) la giurisprudenza prevalente addossa la spesa a chi era proprietario al momento della delibera, salvo diverso accordo. Cerca nei verbali interventi approvati ma non ancora eseguiti o pagati, e scrivi nero su bianco chi li paga.

Gli impianti elettrico, idraulico, del gas e di riscaldamento dovrebbero avere la dichiarazione di conformità dell'installatore, oppure una dichiarazione di rispondenza redatta da un tecnico per quelli anteriori al 2008. Allegarle all'atto non è obbligatorio, ma rifare un impianto fuori norma è un costo da conoscere prima di fissare il prezzo. Chiedi anche il libretto della caldaia.

Se la casa è affittata, l'inquilino non sparisce con la vendita: il contratto registrato ti è opponibile e subentri come locatore fino alla scadenza. Fatti consegnare contratto, ricevuta di registrazione, ultime quietanze e deposito cauzionale. Il conduttore può avere un diritto di prelazione, quasi sempre nelle locazioni commerciali e solo in casi limitati in quelle abitative.

Esistono poi vincoli che precedono qualunque compratore: la prelazione dello Stato sugli immobili di interesse culturale (l'atto va denunciato alla Soprintendenza, che ha sessanta giorni per esercitarla), la prelazione agraria del coltivatore confinante, gli usi civici che rendono il bene inalienabile, l'edilizia convenzionata con prezzo massimo di cessione, i vincoli paesaggistici. Per i terreni serve il certificato di destinazione urbanistica del Comune.

Ultimo capitolo, il venditore stesso. Servono documento d'identità, codice fiscale, estratto dell'atto di matrimonio o certificato di stato libero: se è in comunione dei beni, il coniuge deve intervenire in atto anche se la casa è intestata a uno solo. Se vende una società, il notaio acquisisce la visura camerale e verifica i poteri di chi firma; se il venditore non può essere presente, serve una procura notarile speciale in originale.

Diffida di chi rimanda la consegna dei documenti alla fase notarile: tutto va acquisito prima della proposta o, al più tardi, prima del compromesso, quando la caparra è ancora una scelta e non un rischio. Ecco la checklist da spuntare prima di firmare.

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio, di un commercialista o di un avvocato: verifica sempre importi e norme aggiornate prima di firmare.