Com'è il mercato immobiliare di Genova
La domanda genovese è fatta di residenti che cambiano casa, lavoratori del porto e della logistica, studenti, ricercatori del polo tecnologico e acquirenti da fuori attratti dal mare e dai prezzi. Il turismo si concentra nel centro storico, a Boccadasse e a Nervi.
È un mercato da rendimento più che da crescita del capitale: l'offerta abbondante mantiene i prezzi contenuti e i canoni relativamente alti. La liquidità è buona ad Albaro, Castelletto, Carignano e nel levante, molto più lenta nelle vie interne del ponente e ai piani alti senza ascensore, dove la trattativa è ampia ma la rivendita difficile.
Dove comprare casa a Genova: i quartieri
Il levante, da Albaro a Nervi, è il residenziale di pregio con il mare e il treno; il centro sale verso Castelletto e Carignano con palazzi ottocenteschi e ascensori pubblici.
Il ponente, da Sampierdarena a Sestri, è la Genova operaia e portuale, con prezzi accessibili e treni rapidi verso il centro.
- Centro storico: palazzi dei Rolli e vicoli, prezzi a macchia di leopardo, riqualificazione a tratti, domanda turistica e di giovani.
- Castelletto: la collina sopra il centro, vista sul porto, palazzi signorili, pregio, servita da ascensori pubblici e funicolare.
- Carignano: centrale ed elegante, tranquillo, prezzi alti, a piedi da Brignole e dalla Foce.
- Albaro: il quartiere borghese del levante, ville e condomini con giardino, pregio, vicino al mare e a corso Italia.
- Boccadasse e Sturla: il borgo marinaro e le sue spiagge, prezzi di pregio, seconde case e locazioni brevi.
- Nervi: il levante dei parchi e della passeggiata, prezzi medio alti, treno diretto per il centro.
- Marassi e San Fruttuoso: popolare e denso, stadio e Bisagno, prezzi accessibili, servizi e autobus.
- Sampierdarena e Sestri Ponente: il ponente del porto e dei cantieri, prezzi contenuti, stazioni e aeroporto vicini.
Investire a Genova: affitto lungo, studenti, turistico
L'affitto a studenti funziona vicino alle facoltà: Albaro, Castelletto, San Martino per medicina, il centro storico per chi vuole spendere poco. L'affitto lungo a lavoratori rende bene a Marassi, Sampierdarena e Sestri, dove i prezzi d'acquisto sono bassi e la domanda di porto, cantieri e ospedali è stabile.
Il turistico è cresciuto con le crociere e il centro storico riqualificato, con punte in primavera ed estate e durante il Salone Nautico; funziona nel centro, a Boccadasse e a Nervi, ma richiede il codice identificativo nazionale e un regolamento condominiale che non lo vieti. Il rischio principale è comprare economico in una via che non si affitta: verifica la domanda reale della strada.
Cosa controllare prima di comprare a Genova
Genova ha un patrimonio alto e vecchio: palazzi di molti piani spesso senza ascensore, dove gli ultimi piani senza impianto valgono molto meno e i costi di facciate e tetti ricorrono spesso. Il rischio idraulico è reale lungo il Bisagno, il Fereggiano e i torrenti del ponente, che hanno causato alluvioni gravi in passato: le mappe del rischio vanno lette prima della proposta. Le colline aggiungono frane, muri di contenimento e servitù di passaggio sulle creuze.
- Ascensore, dislivello dalla strada e accesso a piedi in caso di guasto.
- Rischio alluvionale e presenza di fondi, bassi e seminterrati abitati.
- Stato di facciate, tetti e muri di contenimento, con lavori deliberati.
- Vincoli sui palazzi dei Rolli e nel centro storico.
- Rumore di ferrovia, sopraelevata e attività portuali.
Come usare i prezzi al metro quadro per trovare un affare a Genova
A Genova la media comunale è fuorviante come in poche altre città: mette insieme Albaro e le vie interne di Cornigliano. Persino dentro un quartiere il prezzo al metro quadro cambia con la vista mare, il piano, l'ascensore e la distanza dalla fermata. Il confronto utile è con la mediana della zona esatta, e poi con le case simili della stessa via.
Uno sconto sulla zona a Genova significa quasi sempre piano alto senza ascensore, vista chiusa, umidità nei bassi, lavori di facciata in arrivo o un erede che vuole chiudere. Alcuni di questi motivi sono occasioni vere, altri spiegano perché la casa resterà difficile da rivendere. propia confronta ogni annuncio con il prezzo al metro quadro della sua zona e segnala quelli sotto la media.